【年报点评33】中国金茂:新增土储翻两番助力规模扩张

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发布时间:2018-04-10 21:19

【年报点评33】中国金茂:新增土储翻两番助力规模扩张

2018-04-10 17:04来源:克而瑞地产研究年报/物业/运营

原标题:【年报点评33】中国金茂:新增土储翻两番助力规模扩张

年报系列点评之三十三

2017年,金茂实现693亿合同销售额,物业销售业绩达580亿;新增土地总建面达1317万平方米,总土储达4475万平方米;毛利率为32%,盈利表现较好,但目前现金未能完全覆盖短期有息债,企业需适当增加现金流入。

文/研究员 沈晓玲、冯惠

2017年,中国金茂共实现693亿合同销售额,其中物业销售达580亿,同比增长55%,一级土地开发实现113亿销售额,与2016年基本持平;新增土地总建面1317万平方米,总土地储备4475万平方米,其中物业开发占比六成约2631万平方米,为2018年千亿目标奠定基础;毛利率为32%,净利率达17%,盈利能力仍保持在较高水平,但在财务风险控制方面有待进一步改善;2017年,金茂在持有物业方面表现亮眼,酒店、写字楼运营良好。

销售:2018年销售目标已完成39%

2017年,金茂业绩同比增长43%,其中物业销售同比增长较为明显,一级土地开发业绩基本与上一年持平。2017年,金茂物业销售及一级土地开发共实现693亿销售额,就2016年的485亿同比增长了43%,同时在2017年业绩发布会上,李从瑞明确表示2018年金茂总体销售业绩将有信心跨越千亿门槛,并在今后三年内保持50%复合增长率,争取在三年后实现2000亿签约销售额。

值得一提的是,根据克而瑞《2018年1-3月中国房地产企业销售TOP100》显示,金茂一季度销售业绩达387亿,已完成千亿目标的39%,主要是因为金茂将2017年卖出的上海星外滩办公楼项目业绩全部反映在2018年一季度销售业绩中。

投资:新增土储同比翻两番

从2017年房企年度销售业绩来看,虽然领军房企已将超级阵营的门槛抬高至5000亿元,但“千亿”对房企仍然意义特殊,成为衡量规模、审视发展的一道分水岭,金茂为保证2018年的“千亿路”走的顺畅,2017年新增土储同比翻了两番。根据企业年报公布数据来看,2017年以来金茂通过招拍挂、合作开发等方式购入41幅地块,其中根据CRIC监测数据显示2017年共新增34幅地块,购入地块总建面达1317万平方米,同比增长209%,新增权益建面为800万平方米,同比增长240%。

从金茂2017年新增土地储备区域分布来看, 公司持续重仓全国强二线城市,在南京、青岛、宁波等地加大土地投资力度,同比增长明显。2017年,中国金茂在二线城市共获取1002万平方米土地储备,同比增长245%且规模占比也上升了9个百分点。

截止2017年年底,金茂总土地储备达4616万平方米,剔除持有商业及酒店板块业务共4475万平方米土地储备,其中物业开发土储建面达2631万平方米,同比增长61%。金茂在物业开发总土地储备区域分布上,主要集中在二线城市,占比近7成,总土地储备超1700万平方米。同时,公司在2017年首次进入成都,温州,福州,厦门,嘉兴和南昌等地,为公司寻找新的业务拓展点。

财务:风险把控需进一步加强

根据年报公布数据来看,2017年中国金茂各项盈利指标虽有下降,但从整体来看,依然保持较高的盈利水平。2017年,金茂的毛利润达100.41亿元,毛利率下降5个百分点达32%,但其实,在17年金茂将上海星外滩办公楼卖出,却没有反映在年报上所以整体毛利率还是可以更高一点的;净利率达17%,基本与去年持平,归母净利率有所上升,达到13%。整体来看,相比同规模房企金茂盈利方面表现较好。

在资本运营方面,公司财务风险控制情况需进一步改善。2013-2017年,中国金茂净负债率整体呈缓慢上升的趋势,2017年净负债率达60%,仍处于行业正常的水平,但从现金短债比来看,公司持有现金226.42亿元,无法覆盖278.27亿元的短期有息债,在风险把控方面有待增强。

战略:持有物业方面表现亮眼

自中国金茂在战略上从“地产商”转型为“城市运营商”后,相继在2016年提出从“双轮驱动”到“双轮两翼”的战略升级,2017年金茂在“双轮两翼”四个方面都取得了不同程度的突破,其中持有物业方面表现最为亮眼。

截止2017年底,金茂持有的酒店业务板块已成功运营10家酒店,营业收入达24.95亿元,同比增长6%,毛利率为57%基本与上一年持平。从酒店运营效果来看,10家酒店平均入住率均稳步上升,其中长沙梅溪湖金茂豪华精选酒店于2017年内开业,全年平均入住率由上半年的41%稳步提升至48%。

另一方面,中国金茂所持有的商业写字楼项目租赁表现也十分不错,出租率保持在高位,其中凯晨世贸中心、中化大厦、长沙梅溪湖国际研发中心等物业持续实现满租,金茂在持有业务的行业地位得到进一步稳固。

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